Küsimustele vastab Invictus Õigusbüroo – november 2017

13.11.2017 | Jüri Asari, jurist

Ostsin hiljuti korteri, remonditööde käigus selgus, et majas olev vana ventilatsioon on sisse varisenud/ei ole toimiv. Saatsin KÜ-le päringu, et kas ma tohin välisfassaadi sisse lasta ventilatsiooni jaoks ava puurida, et paigaldada tänapäevane ventilatsioonisüsteem. KÜ poolt tuli vastus, et välisfassaadi auke ei puurita. Kas KÜ peaks alternatiivi välja pakkuma või kuidas olukorda lahendada? Kas KÜ saab mind keelata ventilatsiooni paigaldamast?

Korteriomandiseaduse § 1 lg 1 kohaselt korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kaasomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Siit tuleneb, et maja seinad, fassaad ja ventilatsiooni süsteem on kõigi korterite omanike kaasomandis.

AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest.

Siit võib teha esimese järelduse. Ventilatsiooni süsteemi muutmiseks ja ava puurimiseks fassaadi peab olema maja korterite kaasomanike (mitte korteriühistu) nõusolek. Oletame, et lugeja selle nõusoleku saab. Kuid see ei ole veel lahendus.

Ehitusseadustiku § 4 lg. 3 p. 3 ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet. Tehnosüsteem on ehitise toimimiseks, kasutamiseks või ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos vajalike konstruktsioonielementidega. Siit teine järeldus. Kuna muudetakse tehnosüsteemi (ventilatsiooni) ning muutub ka maja välisilme, tuleb järgida Ehitusseadustikus toodud regulatsioone.

Oleme loomas korteriühistut Saaremaal. Kui kõik nõutud dokumendid on olemas ja tingimused täidetud, siis nüüd milline on meie järgmine samm? Kellele, kuhu ja millisesse registrisse, kohtule, notarile milline avaldus esitada?

Seadus annab erinevaid võimalusi. Registriosakonnale kande tegemiseks esitatud avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või esitatud digiallkirjastatult ettevõtjaportaali kaudu.
Nüüd dokumentidest. Registriosakonnale tuleb esitada originaaldokumendid või nende notariaalselt kinnitatud koopiad. Koopiaid võib peale notari kinnitada ka valla- või linnasekretär. Kõik dokumendid peavad olema eesti keeles või koos notariaalselt kinnitatud tõlkega. Tõlget võib kinnitada ka vandetõlk.
Avaldusele tuleb lisada riigilõivu tasumise tõend. Riigilõiv tuleb tasuda rahandusministeeriumi kontole:
SWEDBANK EE062200221059223099
LUMINOR BANK EE221700017003510302
DANSKE BANK EE513300333522160001
SEB EE571010220229377229
Ülekannet tehes märkige kindlasti ühingu nimi ja registrikood, kelle eest lõiv tasuti, koos toimingu nimetusega (nt Korteriühistu „Aia 5“ registrikanne). Asutamise puhul näidake maksekorraldusel ära ka notariaalse asutamistehingu tõestamistoimingu number (see number on kirjas asutamislepingu notariaalaktis või notariaalmärkes), mittenotariaalse asutamise puhul asutajatele äriregistri ettevõtjaportaalis antud asutamisnumber. Lõivude tasumisel tuleb kasutada äriregistri ettevõtjaportaalist, e-notarist või kohtu registriosakonnast saadud viitenumbrit. Viitenumbrit ei pea kasutama, kui riigilõiv tasutakse enne toimingu tegemise taotlemist.

Teil on õigus nõuda avalduse tõestanud või kinnitanud notarilt, et ta esindaks Teid asjaajamises kohtu registriosakonnas, sh edastaks dokumente (vt lisaks notariaadiseaduse § 30 lg 2-21 ja § 33 lg 1). Notar informeerib ühtlasi, kui palju tuleb maksta riigilõivu. Kui Te soovite, et notar tõestaks avalduse, siis hõlmab tõestamistasu ka konsultatsiooni ja avalduse projekti koostamist.
Teil peavad olema järgmised dokumendid:
1) digitaalallkirjastatud või kõigi juhatuse liikmete notariaalselt kinnitatud allkirjadega avaldus ühistu registrisse kandmise taotlusega, mis on adresseeritud kohtu registriosakonnale ja peab sisaldama järgmisi andmeid:
– ühistu nimi (nimes peab olema täiend „korteriühistu“)
– ühistu aadress (korteri ja maja nr; tänav; asula, omavalitsuse ja maakonna nimi ning postiindeks)
– põhikirja kinnitamise aeg
– juhatuse liikmete nimed ja isikukoodid (Eesti koodi puudumise korral sünniaeg)
kui juhatuse liikmete õigust esindada ühistut üksinda on piiratud ühise esindusõiguse reeglitega või keeluga teha suuremaid varalisi tehinguid ilma üldkoosoleku nõusolekuta (vt täpsemalt mittetulundusühingute seaduse § 27), siis selliste piirangute kirjeldus. Registrisse ei saa teha kannet, mis jätaks juhatuse liikme täiesti esindusõigusest ilma. Juhatuse esimehe otsustab ühistu, registrisse kantakse kõik juhatuse liikmetena
2) asutamiskoosoleku protokoll;
3) põhikiri, millele on alla kirjutanud asutamiskoosolekul selle vastuvõtmise poolt hääletanud. Põhikiri peab sisaldama mittetulundusühingute seaduse §-s 7 nimetatud andmeid. Lisaks tuleb ära näidata häälte jagunemine ühistu üldkoosolekul ning see, mis alustel ja korras tasuvad liikmed ühiseid majandamiskulusid. Põhikirjas võib olla rohkem sätteid, kui seadus nõuab, kuid need ei tohi olla seadusega vastuolus
4) ühingu sidevahendite numbrid (telefon, telefaks, e-posti aadress jm) eraldi lehel;
5) täielik korteriühistu liikmete nimekiri (igaühe kohta nimi, isikukood või sünniaeg, liikmeks astumise aeg, korteri number, liikmele kuuluv häälte arv ja tema osamaksu suurus);
6) vallasomandit tõendav dokument korterite kuuluvuse kohta või kui tegu on kinnistusraamatusse kantud korteriomanditega, siis kinnistusraamatu väljavõte korteriomandite kuuluvuse kohta.
7) riigilõivu tasumise tõend.

Tagasi